맹지 탈출 요령

토지로의 진입도로가 없는 땅을 맹지라 한다.맹지는 건축허가가 나지 않는다.

땅에 건축물을 지으려면 반드시 진입도로가 있어야 건축허가가 난다.건축허가 요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 그 폭을 따진다.그리고 그 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 한다. 

건축법에서 진입도로로 인정하는 것은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 국계법,도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로와 시장.군수.구청장 등 건축허가권자가 건축허가 시 그 위치를 지정.공고한 도로에 국한한다.그리고 지적도에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제로 사용 중인 현황도로이어야 한다.지적도에는 도로로 표시되어 있으나 실제로는 밭으로 쓰고 있어 도로기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 실제 통행할 수 있는 길로 새로 만들어야 한다.반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로라도 실제 지목은 밭으로 되어 있고 지적도에도 길로 나타나지 않는다면 건축법상 도로가 아니다.

건축허가를 받을 수 있는 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다.

1)도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것

2)건축허가권자가 허가시 지정.공고한 도로일 것

3)사람과 차량이 통행할 수 있는 현황도로일 것

4)지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것

5)원칙적으로 폭 4m 이상일 것(예외있음)

6)토지가 2m 이상 도로에 접할 것

7)국가 또는 지자체 소유의 도로이면 좋다(사도는 사용료 문제가 있음)

8)지목이 도로 일 것

 

맹지에 진입도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다.

1)진입토지부분의 토지소유자로부터 토지사용승락서를 받아 도로개설

2)진입토지의 매입에 의한 도로 개설

3)사도법에 의한 사도 개설

4)구거나 하천점용허가에 의한 기존 도로와의 연결 

5)진입도로를 위한 민법상의 지역권 또는 지상권을 설정하여 도로 개설

6)민법상의 주위토지통행권(민법 제219-220조)의 주장을 통한 도로 개설

7)농로와 관습상 도로 등의 현황도로를 이용한 도로 개설

이 중에서 실무상 가장 많이 사용하는 것이 1번 토지사용승락과 2번 도로부지 구입이다.

 

맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰이는 것이 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법이다.도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나 사용하는 토지의 지번,지목,면적,사용목적을 명기하고 사용하는 자의 주소,성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본,토지대장과 인감증명서를 첨부해야 한다.그리고 필요한 경우에는 후일 도로 개설을 위한 토지분할을 위해 설계도면을 작성해서 붙인다.사용승락시에 지주가 요구하면 사용료를 낼 수도 있고 아니면 무상으로 사용할 수도 있다.토지사용승락서의 주의할 점은 이 승락은 법적으로 토지의 사용대차(무상사용) 혹은 임대차(유료)의 동의이기 대문에 채권계약이라는 사실이다.그래서 토지사용승락을 해준 지주가 사망한 경우 도로개설전에는 그 상속인에 대하여 이 사용승락을 계속 주장할 수 없다.또한 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 새로운 땅 주인인 매입자에게 다시 사용료를 내야 한다.이러한 토지사용승락으로 도로를 개설하는 것이 보편적인 방법이지만 장래를 대비해서 가장 확실한 것은 도로부지를 단독으로 또는 공유지분으로라도 매입해 두는 것이 안전하고 경제적일 수 있다.

 

맹지에 이르는 진입도로용으로 타인의 토지를 매입할 경우에는 폭4m 이상이 되도록해야 한다.공유지분으로 매입할 경우 도로지분등기를 해두면 내가 도로로 사용하는데 전혀 지장이 없을 뿐더러 후일 내땅을 팔 때에도 도로지분을 포함하여 팔 수 있다.

 

내 땅을 진입하는데 구거나 하천이 가로 막고 있다면 하천점용허가를 받아 복개하거나 다리를 놓아 진입도로를 개설하는 방법도 있다.임야와 도로 사이에 만약 하천 또는구거가 있다면 하천 또는 구거점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납한다.이 후 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하여 정식도로로 인정받으면 된다.다만,구거 중의 어떤 것은 농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데 심사기준이 까다롭고 검토기간이 길다.기존 점용허가자나 하천(구거)사용자의 기득권보호조항도 있어서 이를 도로로 만들기는 실무상 그리 쉽지는 않을 것이다.

 

사도를 내어 맹지를 탈출하는 방법도 있다.사도는 토지소유자가 자기토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로로서 도로법상의 도로에 연결되는 도로를 말한다.사도는 토지소유자 도는 토지소유자로부터 사용권한을 부여받은 자가 특.광.시장.군수의 허가를 받아 개설한다.

사도는 사도를 개설한 자가 관리하며 정당한 사유없이 통행을 금지하거나 제한하지 못한다.여기서 말하는 정당한 사유란 사도의 구조보전,통행상의 위험방지를 말한다.통행제한금지허가신청서에는 구간과기간,제한금지의 내용과 이유,제한금지의 대상자,기타 참고사항을 기재한 허가신청서를 시.군.구에 제출하여야 한다.

 

※2012.12.18.경제활성화를 지원하기 위하여 사도개설이 가능한 범위를 확대하였다.(사도법 제2조)

개발사업을 위한 진입로를 확보하기 위하여 도로법상 도로나 도로법의 준용을 받는 도로뿐만 아니라 농어촌도로정

법상의 도로 및 농어촌정비법에 따라 설치된 도로에 연결되는 곳에도 사도의 개설이 가능하도록 함.

※ 사도법 제2조(정의) 이 법에서 "사도"란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만, 제3호 및 제4호의 도로는 「도로법」 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다.  <개정 2014.1.14>

1. 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로

2. 「도로법」의 준용을 받는 도로

3. 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로

4. 「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로

[전문개정 2012.12.18]
[시행일 : 2014.7.15] 제2조

주위토지통행권 개설은 소송에 6개월이 소용되고 허용되는 도로폭은 3m 정도만 허용되는 실정이다.

[출처] 나의 부동산 공부 일기

적은 돈으로 넓은 농장을 만들고자 한다면 맹지를 노려보는 것도 방법이다.

맹지는 길있는 도로의 1/10 값에 불과해 같은 돈으로도 10여배 넓은 터를 마련 할 수 있으며

산약초 씨를 뿌리거나 수확에는 배낭 하나면 그만이어

길이 없어도 문제 될게 없기 때문이다.

도로 접한 1천평 값으로 남이 땅이 막고있는 맹지 3만 5천평을 선택해 씨를 뿌려 둔 후

작물이 자라는 동안 내땅 5천평과 막고 있는 5백평을 교환해 길을 냈다.

시간은 걸렸지만 1천평 값으로 3만평에 농장을 마련한 셈으로

길을 내고 나니 땅값도 몇배 뛰었다.

*산약초 재배 법이나 장소 선택 요령, 직거래처 확보 방법, 적은 돈으로 농장 만드는 법등은

따로 정리해 뒀으니 (cafe.daum.net/beyondorganic )를 참조 하세요.